第一条 为了规范本市房地产登记行为，保障房地产交易安全，维护房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本条例。

第二条 本条例适用于本市行政区域内的房地产登记。

第三条 本条例所称房地产登记，是指房地产登记机构依当事人申请或者依职权，对土地使用权、房屋所有权、房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利以及与此相关的事项进行记载、公示的行为。
本条例所称房地产权利人，是指依法享有土地使用权、房屋所有权、房地产他项权利等房地产权利的自然人、法人和其他组织。

第四条 上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）是本市房地产行政主管部门，负责房地产登记管理工作。
市房地资源局所属的上海市房地产登记处（以下简称市登记处）负责本市房地产登记的日常工作。区、县房地产登记处受市登记处委托，具体办理房地产登记事务。

区、县房地产管理部门协助市房地资源局对区、县房地产登记工作实施监督管理。

第五条 市房地资源局应当建立全市统一的房地产登记册和登记信息系统，制作统一的房地产权证书和登记证明，并制定房地产登记技术规范。

房地产登记机构应当按照房地产登记技术规范和登记信息系统的要求，对房地产登记册进行记载、公示。　　

房地产登记工作人员应当经统一考核合格后，持证上岗。

第二章 一般规定

第六条 因下列情形之一进行房地产登记，有关当事人双方应当共同申请：
（一） 买卖；
（二） 交换；
（三） 赠与；
（四） 抵押；
（五） 设典；

（六）法律、法规规定的其他情形。

第七条 因下列情形之一进行房地产登记，由房地产权利人申请：
（一） 以划拨或者出让、租赁等方式取得土地使用权；
（二） 经批准取得集体所有的非农业建设用地使用权；
（三） 新建房屋；
（四） 继承、遗赠；
（五）行政机关已经发生法律效力的土地使用权争议处理决定；
（六）人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解；
（七）仲裁机构已经发生法律效力的裁决、调解；
（八）本条例第三十二条所列情形；
（九）法律、法规规定的其他情形。

第八条 两人以上共有房地产的登记，应当由共有人共同申请。

第九条 当事人委托代理人申请房地产登记的，代理人应当提交当事人的委托书。

第十条 申请房地产登记的，应当提交规定的申请登记文件。申请人提交的申请登记文件齐备的，房地产登记机构应当即时出具收件收据，申请日为受理日。申请人提交的申请登记文件尚未齐备的，房地产登记机构应当书面告知补正要求，申请登记文件补齐日为受理日。

第十一条 房地产登记机构应当在规定的时限内完成对登记申请的审核。经审核符合规定的，房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记册，登记申请的受理日为登记日。

第十二条 申请人可以在房地产登记机构将房地产登记内容公示前，撤回登记申请。

第十三条 依法登记的房地产权利受法律保护。

未经登记的房地产不得转让。

同一房地产上设定两个以上的房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利的，依房地产登记册记载的登记日的先后确定其顺位。法律、行政法规另有规定的，从其规定。

第十四条 土地使用权未经初始登记的，该土地范围内的其他房地产权利不予登记。

房屋所有权未经初始登记的，与该房屋有关的其他房地产权利不予登记，但依据本条例规定申请预告登记的情形除外。
有下列情形之一的，房地产登记机构应当作出不予登记的决定：（一）房地产权属争议尚未解决的；（二）不能提供有效的房地产权属证明的；（三）非法占用土地的；（四）属违法建筑或者临时建筑的；（五）法律、行政法规规定不予登记的，或者不符合本条例规定的其他登记条件的。

第十五条 有下列情形之一的，有关国家机关可以将已经发生法律效力的文件向房地产登记机构办理登记：
（一） 人民法院、行政机关对土地使用权、房屋所有权依法实施财产保全等限制措施；
（二）行政机关依法作出征用集体所有土地、批准建设用地、房屋拆迁许可、商品房预售许可等与房地产权利有关的决定。

第十六条 房屋租赁合同等与房地产权利有关的文件，当事人可以向房地产登记机构办理登记备案。

第十七条 房地产登记机构应当按照当事人提交的申请登记文件或者行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件，对房地产登记册进行记载，并永久保存。

房地产登记册应当对房地产的坐落，房地产权利人姓名或者名称，房屋和土地的面积，土地使用权取得的方式、期限和用途，房地产他项权利，房地产权利的限制等进行记载。

房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载应当保持一致。房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载不一致的，以房地产登记册为准。

第十八条 房地产权利人发现房地产登记册的记载有误的，可以申请更正。申请更正的事项涉及第三人房地产权利的，有关的权利人应当共同申请。

房地产登记机构发现房地产登记册的记载有误的，应当书面通知有关的房地产权利人在规定期限内办理更正手续；当事人无正当理由逾期不办理更正手续的，房地产登记机构可以依据申请登记文件或者有效的法律文件对房地产登记册的记载予以更正，并书面通知当事人。

第十九条 房地产权利的利害关系人认为房地产登记册记载的土地使用权人、房屋所有权人与实际状况不一致的，可以持与房地产权利相关的文件，提出登记异议。房地产登记机构应当在受理登记异议申请的当日，将异议事项记载于房地产登记册以警示第三人，该登记满三个月失效。

第二十条 土地使用权、房屋所有权的房地产权证，由市房地资源局颁发。房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利的登记证明，由市登记处颁发。

房地产权证书、登记证明是房地产登记的凭证，不得涂改。

房地产权证书、登记证明破损的，房地产权利人可以向房地产登记机构申请换发。房地产登记机构换发房地产权证书、登记证明前，应当查验并收回原房地产权证书、登记证明。

房地产权证书、登记证明灭失的，房地产权利人可以向房地产登记机构申请补发，补发的房地产权证书、登记证明上应当注明“补发”字样。自补发之日起，原房地产权证书、登记证明作废。

第二十一条 房地产登记册可以公开查阅、抄录和复印；申请登记文件可以供有关当事人查阅、抄录和复印。具体办法由市人民政府规定。

第三章 土地使用权和房屋所有权登记

第一节 初始登记

第二十二条 以出让、租赁方式取得土地使用权的，房地产权利人应当申请土地使用权初始登记，并提交下列文件：
（一） 申请书；
（二） 身份证明；
（三） 土地使用权出让合同或者土地租赁合同；
（四） 地籍图；
（五）土地勘测报告。以出让方式取得土地使用权的，房地产权利人申请土地使用权初始登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交已付清土地使用权出让金的证明。
出让、租赁土地使用权年限届满后，经批准续期的，房地产权利人应当重新办理土地使用权初始登记。　

第二十三条 以划拨方式取得土地使用权或者依法取得集体所有的非农业建设用地使用权的，房地产权利人应当申请土地使用权初始登记，并提交下列文件：
（一） 申请书；
（二） 身份证明；
（三） 建设用地批准文件；
（四） 地籍图；
（五）土地勘测报告。

第二十四条 符合下列条件的土地使用权初始登记申请，应当准予登记：
（一） 申请人是土地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件记载的土地使用人；
（二） 申请登记的土地使用范围、位置、面积、用途与土地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件、地籍图、土地勘测报告的记载一致；
（三） 申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突；
（四）不属于本条例第十四条第三款所列的情形。

第二十五条 新建房屋竣工验收合格后，房地产权利人应当申请房屋所有权初始登记，并提交下列文件：（一）申请书；
（二） 身份证明；
（三） 记载土地使用权状况的房地产权证书；
（四） 建设工程规划许可证；
（五） 竣工验收证明；
（六） 记载房屋状况的地籍图；
（七） 房屋勘测报告；
（八）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。

第二十六条 符合下列条件的房屋所有权初始登记申请，应当准予登记：
（一） 申请人是房地产登记册记载的土地使用权人；
（二）申请初始登记的房屋坐落、用途、幢数、层数、建筑面积符合建设工程规划许可证的规定并与记载房屋状况的地籍图、房屋勘测报告一致；
（三）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突；
（四）不属于本条例第十四条第三款所列的情形。

第二十七条 房地产登记机构应当自受理初始登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将初始登记事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

第二节 转移登记

第二十八条 经登记的房地产有下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请转移登记：
（一） 买卖；
（二） 交换；
（三） 赠与；
（四） 继承、遗赠；
（五）法律、法规规定的其他情形。

（六）法律、法规规定的其他情形。

第七条 因下列情形之一进行房地产登记，由房地产权利人申请：
（一） 以划拨或者出让、租赁等方式取得土地使用权；
（二） 经批准取得集体所有的非农业建设用地使用权；
（三） 新建房屋；
（四） 继承、遗赠；
（五）行政机关已经发生法律效力的土地使用权争议处理决定；
（六）人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解；
（七）仲裁机构已经发生法律效力的裁决、调解；
（八）本条例第三十二条所列情形；
（九）法律、法规规定的其他情形。

第八条 两人以上共有房地产的登记，应当由共有人共同申请。

第九条 当事人委托代理人申请房地产登记的，代理人应当提交当事人的委托书。

第十条 申请房地产登记的，应当提交规定的申请登记文件。申请人提交的申请登记文件齐备的，房地产登记机构应当即时出具收件收据，申请日为受理日。申请人提交的申请登记文件尚未齐备的，房地产登记机构应当书面告知补正要求，申请登记文件补齐日为受理日。

第十一条 房地产登记机构应当在规定的时限内完成对登记申请的审核。经审核符合规定的，房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记册，登记申请的受理日为登记日。

第十二条 申请人可以在房地产登记机构将房地产登记内容公示前，撤回登记申请。

第十三条 依法登记的房地产权利受法律保护。

未经登记的房地产不得转让。

同一房地产上设定两个以上的房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利的，依房地产登记册记载的登记日的先后确定其顺位。法律、行政法规另有规定的，从其规定。

第十四条 土地使用权未经初始登记的，该土地范围内的其他房地产权利不予登记。

房屋所有权未经初始登记的，与该房屋有关的其他房地产权利不予登记，但依据本条例规定申请预告登记的情形除外。
有下列情形之一的，房地产登记机构应当作出不予登记的决定：（一）房地产权属争议尚未解决的；（二）不能提供有效的房地产权属证明的；（三）非法占用土地的；（四）属违法建筑或者临时建筑的；（五）法律、行政法规规定不予登记的，或者不符合本条例规定的其他登记条件的。

第十五条 有下列情形之一的，有关国家机关可以将已经发生法律效力的文件向房地产登记机构办理登记：
（一） 人民法院、行政机关对土地使用权、房屋所有权依法实施财产保全等限制措施；
（二）行政机关依法作出征用集体所有土地、批准建设用地、房屋拆迁许可、商品房预售许可等与房地产权利有关的决定。

第十六条 房屋租赁合同等与房地产权利有关的文件，当事人可以向房地产登记机构办理登记备案。

第十七条 房地产登记机构应当按照当事人提交的申请登记文件或者行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件，对房地产登记册进行记载，并永久保存。

房地产登记册应当对房地产的坐落，房地产权利人姓名或者名称，房屋和土地的面积，土地使用权取得的方式、期限和用途，房地产他项权利，房地产权利的限制等进行记载。

房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载应当保持一致。房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载不一致的，以房地产登记册为准。

第十八条 房地产权利人发现房地产登记册的记载有误的，可以申请更正。申请更正的事项涉及第三人房地产权利的，有关的权利人应当共同申请。

房地产登记机构发现房地产登记册的记载有误的，应当书面通知有关的房地产权利人在规定期限内办理更正手续；当事人无正当理由逾期不办理更正手续的，房地产登记机构可以依据申请登记文件或者有效的法律文件对房地产登记册的记载予以更正，并书面通知当事人。

第十九条 房地产权利的利害关系人认为房地产登记册记载的土地使用权人、房屋所有权人与实际状况不一致的，可以持与房地产权利相关的文件，提出登记异议。房地产登记机构应当在受理登记异议申请的当日，将异议事项记载于房地产登记册以警示第三人，该登记满三个月失效。

第二十条 土地使用权、房屋所有权的房地产权证，由市房地资源局颁发。房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利的登记证明，由市登记处颁发。

房地产权证书、登记证明是房地产登记的凭证，不得涂改。

房地产权证书、登记证明破损的，房地产权利人可以向房地产登记机构申请换发。房地产登记机构换发房地产权证书、登记证明前，应当查验并收回原房地产权证书、登记证明。

房地产权证书、登记证明灭失的，房地产权利人可以向房地产登记机构申请补发，补发的房地产权证书、登记证明上应当注明“补发”字样。自补发之日起，原房地产权证书、登记证明作废。

第二十一条 房地产登记册可以公开查阅、抄录和复印；申请登记文件可以供有关当事人查阅、抄录和复印。具体办法由市人民政府规定。

第三章 土地使用权和房屋所有权登记

第一节 初始登记

第二十二条 以出让、租赁方式取得土地使用权的，房地产权利人应当申请土地使用权初始登记，并提交下列文件：
（一） 申请书；
（二） 身份证明；
（三） 土地使用权出让合同或者土地租赁合同；
（四） 地籍图；
（五）土地勘测报告。以出让方式取得土地使用权的，房地产权利人申请土地使用权初始登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交已付清土地使用权出让金的证明。
出让、租赁土地使用权年限届满后，经批准续期的，房地产权利人应当重新办理土地使用权初始登记。
　

第二十三条 以划拨方式取得土地使用权或者依法取得集体所有的非农业建设用地使用权的，房地产权利人应当申请土地使用权初始登记，并提交下列文件：
（一） 申请书；
（二） 身份证明；
（三） 建设用地批准文件；
（四） 地籍图；
（五）土地勘测报告。

第二十四条 符合下列条件的土地使用权初始登记申请，应当准予登记：
（一） 申请人是土地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件记载的土地使用人；
（二） 申请登记的土地使用范围、位置、面积、用途与土地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件、地籍图、土地勘测报告的记载一致；
（三） 申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突；
（四）不属于本条例第十四条第三款所列的情形。

第二十五条 新建房屋竣工验收合格后，房地产权利人应当申请房屋所有权初始登记，并提交下列文件：（一）申请书；
（二） 身份证明；
（三） 记载土地使用权状况的房地产权证书；
（四） 建设工程规划许可证；
（五） 竣工验收证明；
（六） 记载房屋状况的地籍图；
（七） 房屋勘测报告；
（八）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。

第二十六条 符合下列条件的房屋所有权初始登记申请，应当准予登记：
（一） 申请人是房地产登记册记载的土地使用权人；
（二）申请初始登记的房屋坐落、用途、幢数、层数、建筑面积符合建设工程规划许可证的规定并与记载房屋状况的地籍图、房屋勘测报告一致；
（三）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突；
（四）不属于本条例第十四条第三款所列的情形。

第二十七条 房地产登记机构应当自受理初始登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将初始登记事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

第二节 转移登记

第二十八条 经登记的房地产有下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请转移登记：
（一） 买卖；
（二） 交换；
（三） 赠与；
（四） 继承、遗赠；
（五）法律、法规规定的其他情形。

第二十九条 申请房地产转移登记，应当提交下列文件：
（一） 申请书；
（二） 身份证明；
（三） 房地产权证书；
（四） 证明房地产权属发生转移的文件；
（五）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。

第三十条 符合下列条件的房地产转移登记申请，应当准予登记：
（一） 转让人是房地产登记册记载的权利人，受让人是有关证明文件中载明的受让人；
（二） 申请转移登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；
（三）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突。

第三十一条 房地产登记机构应当自受理房地产转移登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将转移事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

第三节 变更登记

第三十二条 经登记的房地产有下列情形之一的，房地产权利人应当在事实发生后申请变更登记：
（一） 房地产用途发生变化的；
（二） 房地产权利人姓名或者名称发生变化的；
（三） 土地、房屋面积增加或者减少的；
（四） 房地产分割、合并的；
（五）法律、法规规定的其他情形。

第三十三条 申请房地产变更登记应当提交下列文件：
（一） 申请书；
（二） 身份证明；
（三） 房地产权证书；
（四） 证明发生变更事实的文件；
（五）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。

第三十四条 符合下列条件的房地产变更登记申请，应当准予登记：
（一） 申请人是房地产登记册记载的权利人；
（二） 申请变更登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；
（三） 申请变更登记的内容与有关文件证明的变更事实一致；
（四）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突。

第三十五条 房地产登记机构应当自受理房地产变更登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将变更事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

第四节 注销登记

第三十六条 房屋因倒塌、拆除等原因灭失的，房地产权利人应当在灭失事实发生后申请注销房地产登记，并提交下列文件：
（一） 申请书；
（二） 身份证明；
（三） 房地产权证书；
（四）房屋灭失的证明。

第三十七条 以出让、租赁等方式取得的土地使用权依法终止的，原土地使用权人应当申请注销房地产登记，并提交下列文件：
（一） 申请书；
（二） 身份证明；
（三） 房地产权证书；
（四）证明土地使用权依法终止的文件。

第三十八条 土地使用权、房屋所有权因抛弃而终止的，房地产权利人应当申请注销房地产登记，并提交下列文件：
（一） 申请书；
（二） 身份证明；
（三）房地产权证书。

第三十九条 符合下列条件的注销房地产登记申请，应当准予登记：
（一） 申请人是房地产登记册记载的房地产权利人；
（二） 申请注销登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；
（三）申请注销登记的事项与房地产登记册的记载不冲突。

第四十条 房地产登记机构应当自受理注销房地产登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将注销事项记载于房地产登记册，并书面通知申请人，原房地产权证书作废；不符合规定条件的，不予注销登记，并书面告知申请人。

第四十一条 房屋灭失或者土地使用权依法终止后，当事人未申请注销登记的，房地产登记机构可以依据有关部门提供的证明文件，将注销事项记载于房地产登记册，原房地产权证书作废。
第四十二条 土地使用权、房屋所有权因行政机关、人民法院依法作出的征收、收回、没收等行为终止的，由有关行政机关、人民法院持已经发生法律效力的文件办理注销房地产登记。房地产登记机构应当将注销事项记载于房地产登记册，原房地产权证书作废。

第四章 房地产他项权利登记

　　第四十三条 有下列情形之一的，当事人应当申请房地产他项权利设定登记：
（一） 抵押；
（二） 设典；
（三）其他依照法律、行政法规设定的房地产他项权利。

第四十四条 申请房地产抵押权设定登记，应当提交下列文件：
（一） 申请书；
（二） 身份证明；
（三） 房地产权证书；
（四） 抵押担保的主债权合同；
（五）抵押合同。

第四十五条 申请房地产典权登记，应当提交下列文件：
（一） 申请书；
（二） 身份证明；
（三） 房地产权证书；
（四）设典合同。

第四十六条 经登记的房地产他项权利发生转移、变更或者依法终止的，当事人应当申请转移登记、变更登记、注销登记，并提交下列文件：
（一） 申请书；
（二） 身份证明；
（三） 房地产他项权利登记证明；
（四）证明房地产他项权利发生转移、变更或者终止的文件。

第四十七条 符合下列条件的房地产他项权利登记的申请，应当准予登记：
（一） 申请人是设定房地产他项权利的当事人，且其中一方是房地产登记册记载的房地产权利人；
（二） 申请登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；
（三）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突。

第四十八条 房地产登记机构应当自受理房地产他项权利登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的，应当将有关事项记载于房地产登记册，并通知房地产他项权利登记及其转移、变更登记的权利人领取登记证明，或者书面通知房地产他项权利注销登记的申请人原登记证明作废；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

第五章 预告登记

第四十九条 房屋尚未建成时，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
（一） 预购商品房及其转让；
（二） 以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让；
（三） 以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让；
（四）法律、法规规定的其他情形。

应当由当事人双方共同申请的登记，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记。

经预告登记后，当事人取得土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利的优先请求权。

本条第一款所列情形的预告登记，自房屋所有权初始登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效；本条第二款规定的预告登记，自登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效。

第五十条 申请预购商品房预告登记，应当提交下列文件：
（一） 申请书；
（二） 身份证明；
（三）商品房预售合同。

预购商品房发生转让的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交转让合同。

第五十一条 预购商品房未经预告登记的，不予办理预购商品房转让的预告登记。

已经预告登记的预购商品房不得重复办理预告登记。

第五十二条 申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列文件：
（一） 申请书；
（二） 身份证明；
（三） 商品房预售合同；
（四） 抵押担保的主债权合同；
（五）抵押合同。

预购商品房抵押权发生转让的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交转让合同。

第五十三条 预购商品房未经预告登记的，不予办理预购商品房抵押权的预告登记。

第五十四条 申请房屋建设工程抵押权预告登记，应当提交下列文件：
（一） 申请书；
（二） 身份证明；
（三） 记载土地使用权状况的房地产权证书；
（四） 建设工程规划许可证；
（五） 房屋建设工程总承包合同或者施工总承包合同；
（六） 抵押担保的主债权合同；
（七）抵押合同。房屋建设工程抵押权发生转让的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交转让合同。